서울 강남구 대치동 은마아파트 재건축사업의 사업관리 체계가 한층 구체화됐다. 기존 설계를 맡아온 희림종합건축사사무소가 한미글로벌과 컨소시엄을 구성해 건설사업관리(CM) 협력업체로 선정되면서 설계와 인허가에 이어 공사비와 사업비 관리, 시공사 계약 검토 등 후속 과정에도 참여하게 됐다.
한미글로벌·희림 컨소시엄, 은마아파트 CM 맡는다
은마아파트 재건축조합은 최근 건설사업관리 협력업체 선정 절차를 마치고 한미글로벌·희림 컨소시엄을 최종 업체로 결정했다. 지난달 진행된 입찰에는 컨소시엄을 포함해 모두 3개 업체가 참여했다.
조합은 정비사업 수행 경험과 전문성, 사업관리 역량 등을 종합적으로 검토해 최종 협력업체를 선정했다. 이번 결정으로 한미글로벌과 희림건축은 재건축사업의 주요 단계에서 조합을 지원하는 역할을 맡게 된다.
건설사업관리(CM)는 대규모 건설사업의 일정과 비용, 계약, 품질 등 사업 전반을 전문적으로 관리하는 업무다. 은마아파트처럼 사업 규모가 크고 장기간에 걸쳐 여러 인허가와 계약 절차가 이어지는 재건축사업에서는 조합이 주요 의사결정을 내리는 과정에서 전문적인 검토가 필요한 분야가 많다.
희림건축은 앞으로 시공사와의 본계약 검토를 비롯해 관리처분계획, 이주와 철거 등 후속 과정에 참여할 예정이다. 공사비 적정성 검증과 계약조건 검토, 일반분양계획, 사업비 관리, 행정기관 관련 업무 등도 CM 업무 범위에 포함된다.
사업시행계획인가 통과…5850가구 대단지로 재건축
은마아파트 재건축은 올해 들어 주요 인허가 절차를 잇달아 통과했다. 올해 2월 정비사업 통합심의를 거친 데 이어 7월에는 강남구로부터 사업시행계획인가를 받았다.
사업시행계획인가는 정비사업에서 건축계획과 사업 내용을 구체화한 뒤 행정기관의 승인을 받는 핵심 단계다. 이를 통과하면 관리처분계획 수립과 인가, 이주와 철거 등 실제 착공으로 이어지는 후속 절차를 진행할 수 있다.
재건축이 완료되면 은마아파트는 지하 6층에서 지상 최고 49층, 29개 동, 총 5850가구 규모의 대단지로 바뀔 예정이다.
강남구가 공개한 사업시행계획인가 내용에 따르면 대상지는 서울 강남구 대치동 316번지 일대다. 은마아파트는 1979년 준공된 4424가구 규모의 기존 단지로, 장기간 재건축을 추진해 온 강남권의 대표적인 정비사업 가운데 하나다.
사업시행계획인가 이후에는 실제 사업비와 조합원 분담금 등에 직접 영향을 미치는 관리처분계획을 비롯해 시공사 계약, 이주와 철거 등 복잡한 과정이 이어진다. CM 업체 선정이 이 시점에 이뤄진 것도 앞으로 진행될 주요 의사결정을 전문적으로 관리하기 위한 절차와 맞물려 있다.
희림건축, 설계 경험을 사업비 관리까지 연결
희림건축은 은마아파트 재건축 설계사로 사업 초기부터 정비계획과 설계, 각종 인허가 업무를 담당해왔다. 회사 측에 따르면 정비사업 통합심의 절차는 2개월, 사업시행인가는 41일 만에 마무리됐다.
이번 CM 선정으로 희림건축은 설계 단계에서 확보한 사업 정보를 후속 사업관리 과정에서도 활용할 수 있게 됐다. 건축물의 구조와 설계 내용, 인허가 조건을 이미 파악하고 있기 때문에 공사비 검증이나 설계 변경, 시공사 계약 검토 과정에서 기존 설계와 사업관리 업무를 연계한다는 구상이다.
특히 설계도서를 토대로 가치공학(VE) 항목을 찾아내는 방식도 추진한다. 가치공학은 필요한 품질과 기능을 유지하면서 공사 방법이나 설계 내용을 검토해 불필요한 비용을 줄일 수 있는 대안을 찾는 작업이다.
대규모 재건축에서는 설계 변경과 자재 선택, 공사 방식 등에 따라 전체 사업비가 달라질 수 있다. 희림건축은 설계 내용을 직접 수행해 온 경험을 활용해 품질을 유지하면서 사업비를 관리할 수 있는 방안을 조합과 협의할 계획이다.
한미글로벌 역시 건설사업관리 분야를 중심으로 사업에 참여한다. 두 회사가 컨소시엄 형태로 선정되면서 설계와 CM 전문성을 결합해 재건축의 후속 단계를 지원하는 구조가 마련됐다.
관리처분·이주·철거 등 후속 절차가 다음 단계
은마아파트 재건축은 사업시행계획인가를 받은 이후 관리처분계획 수립과 인가, 이주, 철거를 거쳐 착공으로 이어지는 절차를 남겨두고 있다. 조합은 2028년 착공을 목표로 사업을 추진하고 있는 것으로 알려졌다.
강남구도 사업시행계획인가 이후 사업 진행 상황을 점검하고 있다. 9월에는 조합과 관계부서, 관련 용역업체 등이 참석한 공정회의를 열어 인가 조건 이행 상황과 주요 사업 일정, 관계기관 협의사항 등을 확인했다.
이번 CM 업체 선정 이후에는 시공사 계약조건과 공사비 검토, 관리처분계획 수립 과정에서 사업관리 업체의 역할이 본격화될 전망이다. 조합원 부담과 직접 연결되는 사업비를 어떤 방식으로 관리하고, 사업 일정을 계획대로 진행할 수 있는지가 주요 과제가 된다.
희림건축은 이번 은마아파트 사업을 계기로 설계와 건설사업관리를 결합한 DCM 사업을 정비사업 분야에서 확대하고 있다. 회사는 압구정3구역과 반포미도1차, 한남하이츠, 목동 1·12·14단지 등 주요 정비사업에도 참여하고 있다.
희림건축 측은 은마아파트 설계와 인허가 과정에서 쌓은 사업 이해도를 CM 업무에 활용하고, 조합과 협력해 공사비와 사업비 관리, 사업기간 단축, 품질 확보 등을 지원하겠다는 입장이다.